Cambios en los contratos de alquiler de vivienda
A menudo nos llama al Despacho algún cliente solicitando le enviemos un modelo genérico de contrato de alquiler para tenerlo y poder modificar el contrato cuando lo consideren.
Esto no es muy recomendable. ¿Por qué? Porque ahora mismo existen “en el mercado” ocho leyes diferentes que regulan los contratos de alquiler, sin tener en cuenta las normativas transitorias del COVID. Un contrato que hace un año servía, ya no es válido o, por lo menos, no contiene todas las cláusulas que nos conviene tener como arrendadores.
Otras veces los clientes se plantean hacer un contrato nuevo con el mismo inquilino a su vencimiento desconociendo que existen mecanismos en el Código Civil que son más beneficiosos para el arrendador que las nuevas normativas, como el mecanismo de la tácita reconducción, previsto en el artículo 1566, que entra en funcionamiento una vez vencidas todas las prórrogas del contrato previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.
Claro ejemplo de esta nueva regulación poco favorable para el arrendador es la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda. Además de fijar la figura del gran tenedor crea la de los inquilinos con especial vulnerabilidad económica y/o social a los que permite pedir prórrogas de los contratos de arrendamiento que pueden llevar a que un contrato dure 10 años sin poder cambiar el inquilino y con limitaciones en el importe de la renta. Además, frente a este tipo de inquilinos los procedimientos de desahucio, ya de por si largos, se eternizan al introducir la necesidad de una conciliación previa, a través de un organismo que aún no se ha creado, e involucrar a los Servicios Sociales competentes para obtener certificados de vulnerabilidad obligatorios para interponer la demanda de desahucio.
Si nos referimos a la fase previa a la contratación el futuro inquilino nos puede pedir información y estamos obligados a dársela desde la cédula de habitabilidad a posible existencia de amianto en el edificio.
La comisión de agencia pasa a ser abonada obligatoriamente por el arrendador.
El IPC desaparece como medio regulador de la subida del alquiler y aparece un nuevo índice, aún no creado que deberá estar definido antes del 31 de diciembre de este año. Eso sí, para el 2024 la subida de la renta, independientemente de la subida del IPC o el Índice de Garantía de Competitividad se fija en un máximo del 3%.
Todo ello sin hablar de la fijación de zonas de mercados tensionados que limitarán el precio que podamos pedir por el alquiler así como la reducción del rendimiento neto de los arrendamientos en el IRPF que con carácter general pasa a ser del 50% para los contratos nuevos que se firmen a partir de 1 de enero de 2024 (para más información visitar este consejo).
Por todo ello, mejor pedir consejo antes de lanzarnos a hacer un nuevo contrato de alquiler. Aquí estamos para ayudarles.
María Maroto Fernández
