La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda ha introducido modificaciones no solo en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda sino también en la fiscalidad del arrendador de viviendas residenciales.

Como recordarán todos aquellos que hace tiempo alquilan algún inmueble para su uso como vivienda habitual del inquilino, los rendimientos por alquileres se han visto beneficiados por diferentes reducciones a lo largo de la historia.

La más reciente: la reducción del 60% sobre el rendimiento neto de los alquileres de vivienda habitual.

Pues bien, para aquellos contratos que se celebren a partir de 1 de enero de 2024, según una nota informativa emitida por la Agencia Tributaria el 31 de mayo de 2023, estas reducciones cambian, en virtud de lo establecido por la Ley de derecho a la vivienda.

Se disminuye la reducción general de los arrendamientos que pasa a un 50%.

Existen además unas reducciones incrementadas pero los supuestos a los que se aplican son, en la mayoría de los casos, de muy difícil cumplimiento y en otros, en el caso de la Comunidad de Madrid, de imposible cumplimiento por ahora. Veamos:

1. La reducción será del 60% del rendimiento neto cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. Si solo nos quedamos con la palabra rehabilitación podemos pensar que, tirando un tabique, quitando el gotelé y cambiando las ventanas tenemos asegurado ese 10% de más, pero no, la coletilla del artículo 41 hace que la consideración de obras de rehabilitación se limite a:

• • Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

• • Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

2. Con respecto a las otras dos reducciones (90% y 70% según los supuestos) decimos que son de imposible cumplimiento porque para su aplicación la Comunidad Autónoma tiene que declarar determinadas zonas como de mercado residencial tensionado, declaración que la Comunidad de Madrid ha anunciado que no va a realizar (si bien algún Ayuntamiento puede hacerlo).

3. Existe una posibilidad de aplicar una reducción del 70% sobre el rendimiento neto en el caso de este tipo de alquileres: Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

Para paliar, aunque sea un poquito, esa pérdida del 10% de la reducción en los alquileres de la Comunidad de Madrid, ésta ha establecido una deducción del 10% de los gastos de conservación o reparación del inmueble, formalización de contratos de arrendamiento, primas de seguro por daños e impagos y certificados de eficiencia energética, con el límite de 154,65 euros anuales.

Dada la inestabilidad parlamentaria que tenemos es muy posible que haya un cambio de gobierno y esta Ley se anule o modifique en gran medida, pero, mientras tanto, pensemos si debemos hacer un nuevo contrato a nuestro inquilino o mejor nos quedamos como estamos (ver el consejo pinchando aquí).

Para más consultas sobre los demás cambios que en la regulación sobre arrendamientos de vivienda ha producido esta Ley, no duden en consultar con el Despacho.

María Maroto Fernández

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Fernando González Albertos de profesión abogado pero vinculado al mundo de la farmacia desde su juventud con padre, hermana y esposa farmacéuticos, vio la necesidad de crear un despacho que asesorara de una forma integral a sus clientes. El contacto diario con ellos le hizo darse cuenta de que era necesario ese trato cercano e individualizado con el boticario, para poder proporcionar un asesoramiento eficaz. En este despacho nunca ha habido números sino personas.

A finales de 2019 y después de una larga trayectoria de más de cuarenta años, Don Fernando cedió el testigo a sus empleadas más antiguas, quienes adquirimos la cartera de clientes y empezamos a operar como Despacho Albertos y Asociados desde enero de 2020.

Conocemos a nuestros clientes en algunos casos desde hace más de treinta y cinco años, conocemos a sus hijos y ahora empezamos a ver aparecer por la puerta también a sus nietos. Y es que la farmacia sigue siendo un negocio que evoluciona dentro de la familia, pasa de padres boticarios a hijas farmacéuticas y a nietos que quieren dar una nueva andadura a aquella botica que fundaron sus abuelos.

Pilar Mateos presume de haber entrado en este despacho con coletas, Beatriz Boada conduciendo una Vespino y María Maroto, con el plano de metro recién llegada de la provincia a la capital.

A las tres nos enganchó esa forma de trabajar del despacho, ese trato cercano, familiar, con los clientes farmacéuticos, con el que se consigue un asesoramiento que integra la mejora del negocio y la calidad de vida, y que aplicamos a cualquier cliente sea del ámbito que sea, por eso llevamos tantos años en este negocio y esperamos seguir a su lado muchos años más.

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